5月24日下午，由克而瑞深圳区域主办，星河产业集团、企生活集团、南方+深圳产城频道及乐居协办的“大运营时代，城市运营趋势与未来——暨《2023粤港澳大湾区房地产白皮书》发布会”通过线下以及线上双渠道进行。此次活动在深圳·星河WORLD二期1层的星河先锋科技厅线下举行，线上通过乐居进行视频直播。深圳市自然资源和不动产评估发展研究中心领导及知名企业嘉宾，专业学者等参会，活动围绕市场走向以及房企产品力、服务力、运营力等多方面、多维度视角进行深入剖析，共同探讨大运营时代下的行业发展趋势。

伴随着房地产进入新的发展阶段，单纯依靠住宅开发去扩大销售规模的商业模式，已经不适用于后房地产时代。如今，以资源整合为基础的城市运营成为开发商谋求战略升级、拓展新增长极的方向；房企的运营能力也正在超越开发能力、建造能力、投资能力，成为开发商在未来房地产平台期的重要考量指标。

此外，会上还发布了《聚焦客研、深耕运营——2023粤港澳大湾区房地产白皮书》（简称《白皮书》）及榜单。《白皮书》从专业研究视角出发，从湾区市场、房企数字化、产品力、城市更新、物管、产业园区、综合体、办公、商业、商务公寓、酒店等多领域，为业内钻研和投资大湾区提供有益参考，助力房企探索企业长远发展之道，共同推动行业持续、健康地良性发展。

改善需求相对稳定，房地产市场波动或收窄

克而瑞深圳区域总经理陈洪海发表了以《从大开发到大运营，必须面对的7个预见》为主题的演讲。他认为，今年的市场可能会有起有落，未来波动或会收窄，但整体行业会也有更多的确定性机会点，如：资产价格缓慢回落是未来趋势，但核心城市的核心资产还是能保值增值的。单月回暖并不会改变行业整体规模下台阶的大趋势，城市之间以及城市内部之间将进一步聚焦与分化，企业对城市的聚焦将愈发明显。

此外，他指出，由于持续下降的婚育意愿，加上此前市场已经历过了刚需的透支，刚需数量减少是必然的，改善需求则相对稳定，但其和二手市场乃至整体市场的预期密切相关。

深圳促进产业转型升级，在产业定位、产业结构、物理空间、运营服务等方面，对城市的产业空间规划提出新要求，“工业上楼”应运而生。深圳从2023年开始，将连续5年每年建设2000万平方米高质量、低成本、定制化的厂房空间，“工业上楼”将迎来快速发展期。南山红花岭智造产业园作为深圳“工业上楼”标杆项目将是重点研究及学习对象。据介绍，该项目由城市更新改造而来，南山区按照“政府主导+国资引导+利益统筹”模式，将项目打造为深圳“工业上楼”标杆项目。

深圳建工集团建筑研究设计院方案负责人莫梓豪总以红花岭项目为例，探索深圳工业上楼的底层逻辑。他表示，项目采用“折叠空间、多维产城”理念，高效解决工业上楼“设备不易上楼”“生产空间荷载要求高”“高层厂房货运效率低”等核心痛点。所谓折叠空间，即通过环形坡道+高架道路模式，将货运交通引入第二层、第五层及第九层平台、实现多首层厂房，最大化满足入驻企业的生产需求，将为“工业上楼”创新发展打造深圳样板。

轻资产运营迎来市场蓝海

目前，产业地产已然进入存量时代，越来越多的产业园区开发企业不得不开始对存量资源进行盈利的深度挖掘，转战轻资产运营模式。企生活集团副总裁张乐就产业园区轻资产运营展开了分享。

他分析认为，在国家政策导向及公募REITs金融支持下，运营能力成为产业园“核心竞争力”，轻资产运营服务商迎来市场蓝海。全国产业集群面临以科技创新带动产业转型升级的挑战，产业园区作为产业发展的核心载体，也面临着从载体空间、企业服务到产业运营各方面的迭代升级。

产业价值创造模式的升级，最根本的是产业运营能力。星河产城研究院王英杰院长以星河产业园运营实践为例，从星河产业园区经历阶段，深度剖析各阶段产业运营中的价值实现及产业运营逻辑。在第一个阶段起步期，以带动片区经济发展为定位，产业龙头引入，国家级众创空间专业化运营，实现产业孵化，满足新兴企业发展需求。在第二个阶段培育期，聚焦主导产业，加快圈层集聚，以集“研究+规划+实践”于一体的产城赋能型智库为星河WORLD赋能。在第三个阶段培育期，园区运营从基础服务到企业顾问均形成有序的服务流程，围绕企业、政府、业主三大利益相关主体，精准挖掘各方需求，建立一套完善的运营管理系统。以专业化的“星河模式”创新运营搭建起产业和城市共融的桥梁，深度推进城市运营。