近日，杭州宣布全面取消住房限购政策，引发市场高度关注。

效果立竿见影。贝壳研究院数据显示，对比4月的日均值，5月10日杭州的二手房咨询量增加了54%，二手房新增房源增长了91%，新房咨询量新增96%。

这是4月30日中央政治局会议后，首个全面取消住房限购政策的热点二线城市，就在同日下午，西安积极跟进，宣布全面取消地产限购。

“这是一个标志性的节点。”多位地产人士分析，代表着政策方向的改变，杭州、西安的限购政策，一度十分严厉，直追北上广深，是全国执行限购的典型代表。

而经历一波调整后，截至目前，全国仅北京、上海、广州、深圳、三亚、海口、天津等地仍未全面取消限购，这些核心城市密集调整政策的原因是什么？楼市调控思路转向了吗？未来政策还会在哪些领域发力？

政策重心：消化存量、优化增量

“这一次，杭州似乎已经打出政策宽松的底牌。”一位负责营销的绿城集团副总说，杭州此举意味深长，接下来上海等一线城市是否跟进，仍需观察和掂量。

据统计，4月底以来，已有北京、深圳、天津、成都、杭州、西安等一、二线热点城市密集优化了住房限购相关政策，多个城市的政策力度较大。

例如，北京允许三类居民家庭或成年单身人士，在五环外新购1套商品住房；天津取消本地户籍居民购买120平方米以上新房大户型的限制，放开了北京、河北在津购房门槛；其余如成都、杭州、西安等地，则是直接宣布全面取消住房限购。

分析人士认为，这一系列举措，正是对4月30日中共中央政治局会议的落实。该会议明确要求，结合房地产供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

中国社科院房地产金融研究中心主任尹中立解释说，存量房产主要指的是已经盖好，尚未卖出去的房子，而增量房产指的是未来新开发的房子，消化存量对应的政策措施主要是“以旧换新”，优化增量住房的措施主要是放松限购、限价等等。

“其实，存量和增量之间也是相互联系的，总体来说，目前中央调控思路就是要刺激需求，减少库存，优化整个市场的运营环境。”尹中立说。

国家统计局数据显示，截至2024年3月，全国商品房待售面积为74833万平方米，较2015年的历史高位(71853万平方米)多出近3000万平方米。

“库存高企压力有望得到一定程度的缓解。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析，会议精神充分说明，2024年的重心在于“去库存”，而非“补库存”，各地的销售、房贷、购地等工作均应围绕此一方向展开。

不再一刀切，精准发力

经过十多年发展，全国各城市特别是核心城市的界面不断扩大，新城、新区陆续涌现，商品房市场的分化也进一步加剧。

不难见到，同一座城市里，核心区域的住房市场人满为患、一号难求，非核心的区域则冰冻三尺，亟需千方百计“去库存”。

因此，本次部分核心一线城市的新政不再“一刀切”，而是强调政策的精准化和多样化。例如，北京时隔13年首次调整限购政策，明确在京拥有2套住房的京籍居民家庭、在京拥有1套住房的京籍单身人士、在京拥有1套住房而且连续5年在京缴纳社保或个税的非京籍居民家庭和单身人士，在五环外可新购买1套住房。

中原地产研究院的数据显示，近年来，北京商品房成交房源80%集中在五环外，同时商品住宅的库存约81.4%在五环外，二手房约70%的房源在五环外。显然，北京针对五环外的房产松动限购，意在精准盘活当地商品房和二手房库存，拉动市场成交。

5月6日，深圳宣布分区优化限购政策，降低部分区域的购房要求，增加了多孩户籍家庭的房票，根据新规，在盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，社保要求从3年降至1年。

市场人士分析认为，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道，虽属于深圳都市核心区，但也列入了此次限购优化区域之中，原因就在于，龙岗区、龙华区是目前深圳商品房存量宅地项目数量最多的两大区域。

根据搜狐焦点的数据，截至3月31日，龙岗区商品房存量宅地项目数量高达81个，龙华区排在第二，达到49个。

“在投机者已经基本离场的背景下，设置限购的门槛，除了把具有刚性和改善性住房需求的人们挡在门外，已经没有太多实际意义了。”多位房企人士坦言，一线城市的限购政策优化因地制宜、合情合理，有望带动市场热度、提升入市信心。

“以旧换新” 体现地方对房价触底的判断

除了优化住房限购等措施外，多个热点城市的楼市新政中，均提出通过“以旧换新”等方式，盘活市场中的闲置住房。

5月3日，上海宣布发起商品住房“以旧换新”活动，购房居民先与房地产开发企业达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动旧房交易，成功出售旧房后，按约定完成新房交易。

在上海之前，南京、南通、淄博、宁波、盐城、济南、太仓、扬州、无锡等城市均已推出楼市“以旧换新”，模式多样。

具体来说，上海、无锡、广州花都属于“帮卖”的模式，辅以一定的优惠政策支持；而深圳、武汉、西安不仅“帮卖”，还支持房企或企事业单位进行“收购”，其中武汉明确收购之后的房子，将用于市场化租赁住房、保障性租赁住房和拆迁安置住房等方向。

4月27日，南京安居建设集团推出存量住房“以旧换新”试点活动，引起了较大的反响。南京市房协副会长兼秘书长张辉随后表示，“以旧换新”既有利于促进一、二手房联动，又能在提升楼市活跃度方面起到积极的促进作用。

“对于当下的市场来说，是个很好的尝试，想换房的市民、等保障房的人群和待去库存的房企都能受益。”南京房地产学会副会长孟祥远认为，此时推出“以旧换新”，鼓励国资入手接盘，体现出地方对房价基本触底的总体判断，有稳定市场的积极效果。

严跃进认为，此类库存的消化或源于部分政府财政资金，有非常好的导向，既是对中央政治局会议精神的落实，又对地方去库存提供了非常强的信心。

“中央政治局会议明确楼市的政策方向，消化存量房产成为政策的主要发力点。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，支持住房“收旧换新”“以旧换新”，一方面可以畅通新房和二手房交易链条，促进新房销售；另一方面，地方平台公司收购二手住房用作保障性租赁住房，也有利于丰富保租房供给，加快构建“市场+保障”住房供应体系。

总体来说，不同城市操作方法会有些差异，不过目标一致，都是为了降低换房成本，盘活置换的链条。

也有业内专家建议，除了倡议“以旧换新”，现在更需要大力度地为二手房交易环节减负，至少在一定期限内，减免二手房交易环节的税费，加快二手房交易的流速。

房产去库存延伸到了源头

房产库存的去化，甚至延伸到源头的土地供给。

4月29日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，再次明确按照城市商品住宅去化(销售)周期的具体长度，控制新增商品住宅的供地节奏。

具体分两类：其一，商品住宅去化周期超过36个月的，暂停新增商品住宅用地出让。其二，商品住宅去化周期在18个月至36个月的城市，按照“盘活多少，供应多少”的原则，动态确定新出让的商品住宅用地面积上限。

克而瑞数据显示，按照城市商品住宅前12个月月均成交量测算，截至2024年4月末，全国128个城市商品住宅狭义库存去化周期超过36个月的城市共有52个，占比达到了四成。

也就是说，严格按照新规，这52个城市或将暂停新增商品住宅用地供应，直至商品住宅去化周期降至36个月以下，这些城市多以三、四线城市为主，其中也不乏哈尔滨、呼和浩特、银川等二线城市。

另外，商品住宅库存去化周期在18(不含)至6个月之间的城市也有60个。其中，一线城市北京，二线城市沈阳、长春、武汉、南京、郑州、济南、厦门、青岛等也在其列，以上城市库存压力也比较大。

除了约束性的部分，调控政策还提出要对去化周期短的城市予以相应的激励。比如，对于去化周期在6至12个月之间的城市，会增加土地供应；而6个月以下的，不仅要显著增加用地供应，还要加快用地供应节奏。

“减少土地供应，最大的难度在于，库存较大的城市，通常正是土地财政依赖度较大的城市。”有相关地产人士提示，此时暂停卖地，对这些城市来说，将迎来一些艰难时刻。

业内专家认为，鉴于当前的库存情况以及政策力度，一、二线城市在放松限购的情况下，可能会获得比较积极的响应，市场出现销售量的反弹可以预期，但是三、四线城市的去化客观上依旧存在困难。

总体来看，政策执行仍然会坚持遵循“房住不炒”的原则，房价出现报复性反弹，重归炙手可热泡沫状态的可能性较低。