珠海市目前老、旧、小且没有物业管理的小区不少，因为复杂的历史原因，此类小区普遍没有成立业委会或物业管理委员会，大多数没有聘请规范的物业管理，脏乱差现象比较普遍，基础设施薄弱（包括消防设施），居民之间缺乏沟通，信任度较低，存在着较大的治理安全隐患。为了改变这种局面，珠海市鼓励各区加大社区治理力度，努力探索一条适合珠海实际的治理之路，并于今年9月出台了《珠海经济特区加强住宅小区治理若干规定》，力求从政策层面巩固实践探索成果。

在诸多治理实践探索中，拱北街道桂花社区炮台山小区创立的“自治信托服务模式”以其独特的创新理念与显著的治理成效赢得了居民的信赖与支持。

主要做法

拱北街道桂花社区炮台山小区建于上世纪90年代，共有7栋住宅、1个酒店、1个幼儿园，居住着200多户居民。小区原来属于某单位的家属楼，长期由单位代管，后来因为政策原因单位退出管理，成了无物业管理的小区。由于长期缺乏维护，小区墙边角落杂草丛生、停车秩序混乱、垃圾杂物乱堆乱放等问题突出。小区居民对改善小区管理和居住环境呼声很高。但长期以来，由于缺乏有效的业主组织，居民们改造家园的意见难以统一，改变小区的愿望一再落空。

如何找到一条适合炮台山小区的自治之路？桂花社区党委主动作为，深入群众听诉求、找症结、挖资源，通过多方联动，逐步打开工作新局面。

引入社工专业团队，搭建居民议事平台

2021年，桂花社区居委会引入珠海市香洲区萝卜规则社区发展中心作为专业支撑，推动成立了小区议事协商会，选出楼长、议事员等30余人的议事队伍，搭建起“有事好商量”的议事平台。

小区议事平台搭建后，在居委会主导下引进萝卜议事规则，让居民学会在规则下议事，在议事中思考、包容、倾听，进而在碰撞中形成共识、达成决议。

几年来，议事会聚焦无序停车、电力更新、楼道翻修、电梯加装等棘手问题，及时研究对策，推动一个个议题落地见效。

创新物业管理模式，探索“自治信托服务”

由于小区规模较小，且设施老化，向社会公开征集物业管理公司，最终的结果要么是物业费偏高（1.8-2.0元/月/平方米），要么是物业嫌小区规模小不愿意接手，引进传统物业公司管理小区的想法行不通。

经过多方学习考察，议事会最终决定借鉴成都等地的经验，结合炮台山小区的实际情况，创新采用“自治信托服务”模式，通过服务费用公开、物业社工牵头治理、小区居民参与监督、小区发展基金维系建设，构建透明、互信、低成本、可持续、协作共建的物业服务新生态。

2023年5月，小区召开业主大会，选举产生了第一届业主委员会，并通过业主大会确认了小区采用“自治信托服务”管理模式，委托第三方组织作为小区“自治信托服务”管理工作的统筹单位，并制定《炮台山小区自治信托服务方案》作为公共管理服务标准。

加强党组织建设，发挥党建引领作用

社区党委牵头与辖区单位结对共建。炮台山小区为珠海某单位所建，房改后小区内仍有19套房产为该单位所有，桂花社区党委主动对接该单位，与该单位签订了党建共建协议，最大限度争取该单位对改善炮台山小区管理的支持。其次，建立小区党支部，发挥党员先锋模范作用。社区党委将党组织建到小区里，率先在炮台山小区成立了小区党支部，选举群众基础好、协商议事参与度高的党员担任支部书记。小区业委会5名成员中党员有4人，30名居民议事代表中有党员11人。通过小区党员发挥先锋模范作用，引领小区居民参与小区协商议事与公共事务决策，不断提高小区自治能力。

搭建智慧平台，提高治理效能

炮台山小区规模小，楼栋较分散，且小区内有酒店、商铺等商事主体，公共区域管理难度大。经多方商议，小区议事会采用智能化服务手段，统一平台管理，实现缴费服务一网管理，在各个出入闸口增设一键呼叫系统并加装摄像头。居民通过小区服务中心微信公众号就可以缴纳物业费与停车费，直接监督公共资金收支情况，增加公共区域保修、报修和到家增值服务功能，极大便利居民日常生活。如今，炮台山小区面貌焕然一新，停车有序、邻里和谐、业主自主缴费率接近80%，6个单元加装电梯，7个单元正在进行楼栋翻新。

实践启示

老旧无物业管理小区治理一直是基层治理的痛点与难点，主要是因为此类小区没有成立业主组织与议事协商团队，存在“等靠要”的思想。居民之间信任度偏低，收费标准低无法引进规范的物业公司，没有可持续发展基金，没有搭建有效的居民沟通交流平台，存在信息不对称等问题。炮台山小区的实践探索，创新引进“自治信托服务”的物业管理模式有效地破解了这些难题，为推进我市老旧小区治理提供了重要的实践启示。

一是引入社工专业团队，助力小区建立议事团队与业委会，破解“没有组织”的难题。老旧小区治理难，根本在于“群龙无首”，引进社工专业团队可以起到催化作用，发现社区人才，成立议事团队，这是治理的前提条件。既然小区自身解决不了这个问题，专业的事情就请专业人来做。

二是开展议事协商，小区事情自己办，扭转居民“等靠要”思想。炮台山小区经过深入调研，拟定符合小区承受能力的服务要求，从而在不依靠政府“输血”的情况下实现小区的自行运转。炮台山小区议事代表全程参与方案的制定，决定引进“自治信托服务”物业管理模式，实现了费用缴纳适中与服务标准合理的有机统一。

三是通过建立信托账号，以银行流水直接公开的方式，建立居民对于社区发展中心的充分信任，破解“信任难题”。小区公共资金出入的公开透明，既可避免业主间的猜疑和攻击，也可避免服务机构谋取不正当利益，营造了良好的工作氛围。

四是通过建立业主对小区服务中心和具体服务单位（安保、保洁）等层层监督与绩效考核机制，既体现了业主的主体地位，又有效地破解了“低效率管理难题”。服务组织必须通过公开招投标引进，服务内容和收费标准必须通过协议解决，居民全程对服务单位开展监督，定期对服务质量进行考核，采用服务人员绩效发放与业主满意度挂钩制度，实现了小区治理效能与服务人员绩效提升的有机统一。

五是建立小区发展基金，破解小区“可持续发展难题”。拓宽小区收入渠道，节约公共开支，将小区所有结余资金纳入小区发展基金，促使小区实现可持续发展。小区发展基金主要用于支持楼道改造、下水道疏通、墙体外立面维修、消防设施更新、绿化美化等基础设施改善，有效撬动居民参与共建家园，实现公共资金支持与业主责任担当之间的有机统一，推动小区公共设施逐步改善。制定小区发展基金的管理使用制度，严格规范资金使用范围、使用规则、报销程序与公示制度，全程接受居民监督，确保了发展基金的安全可控。

六是通过建立“社工+智慧平台”模式，实现降本增效的同时提升居民对服务的感知度，有效破解“信息不对称难题”。炮台山小区通过建立智慧预警平台、小区物业线上系统、智慧停车管理系统实现小区居民缴费、保修、治安等一网通管，同时用社工替代物业管理员，重塑服务模式，发动小区能人、热心群众积极开展自我服务，引入社会公益力量，丰富小区服务内容。推动居民更好地开展自治工作，将服务与管理相统一。此外，小区智慧平台采用开放模式，今后可以叠加诸如养老、助残、应急等多样化服务功能。

对策思考

借鉴炮台山小区治理经验，对我市的老旧小区治理工作提出几点对策建议：

一是制定好明确的目标任务，特别是镇街、居委会的具体工作任务，把老旧小区的治理成效纳入年度考核指标之中，把绩效考核结果作为干部考核使用的重要参考。

二是把握社区治理的工作规律，发挥好社会工作者的工作积极性和主动性，支持社会组织参与社区治理，提升社工人才的薪酬待遇，想方设法调动居民参与治理的热情，推动形成“人人参与治理”的工作局面。

三是要创新治理模式，促成百花齐放的良好工作局面。社区实际情况不同，社区治理的方式也应该多种多样，要鼓励基层大胆创新，找到契合基层社区治理的最佳方案。