11月2日上午，斗门区农村宅基地制度改革专题工作会议召开，结合全国农村宅基地制度改革试点专家评估组对斗门改革工作的反馈意见，研究部署斗门区下一步宅基地制度改革重点工作。

今年初，《珠海市斗门区农村宅基地制度改革试点实施方案》获广东省委、省政府批复同意后实施。根据方案，斗门区积极稳慎推进改革试点工作，进一步明确了改革思路。作为珠海乡村振兴的主战场，斗门区将以时不我待的紧迫感推进农村宅基地制度改革各项工作，深刻认识试点工作的艰巨性和复杂性，通过制度改革规范农村宅基地管理秩序，优化土地资源配置效率，不断激发乡村振兴的活力与内生动力。

积极稳慎：聚焦重点领域关键环节

2020年4月，在各省（自治区、直辖市）推荐的基础上，农业农村部从前三批中央确定的农村集体产权制度改革试点单位中，选择了60个县（市、区）作为第二批全国改革经验交流典型单位，其中斗门区在列。

斗门区持续深入推进农村综合改革，为农村宅基地科学有效管理和进一步改革打下坚实基础。2015年，斗门区率先高标准完成覆盖所有行政村的村庄规划编制；2019年底，完成农村集体产权制度改革；2020年，全面开展“房地一体”的宅基地使用权确权登记颁证工作。

全国农村宅基地制度改革试点是今年斗门区的十大改革创新项目之首。斗门区提出，在实现好维护好发展好农民权益的前提下，全面推进全国农村宅基地制度改革试点建设，全面深化农村宅基地制度改革，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

斗门区始终把深化改革作为推动发展的必要手段，为经济社会发展提供动力支撑，大力推动一系列重要领域和关键环节改革，为全区经济社会高质量发展注入了澎湃动力。

去年9月，斗门区入选全国第二批农村宅基地制度改革试点单位。《珠海市斗门区农村宅基地制度改革试点实施方案》于今年1月获广东省委、省政府批复，并于今年4月正式印发。

“斗门区将严格按照实施方案，牢牢把握改革试点工作的关键环节，坚决守住土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，切实增强改革的方位感和方向感，闯出新路，干出成效。”斗门区委书记苏虎表示。

根据方案，斗门区积极稳慎推进改革试点工作，进一步明确了改革思路。短期来看，以完善宅基地审批和监管机制、夯实宅基地权益保障机制为重点，在宅基地审批和监管、宅基地资格权、乡村风貌管控、历史遗留问题处置方面做文章，建立一套产权明晰、管理规范科学、实用方便的现代农村宅基地和农村建房管理工作机制。长期来看，以有利于斗门区乡村振兴发展为目标，将宅基地改革与增加农民收入、促进乡村振兴可持续发展结合起来，围绕宅基地盘活利用、流转开展符合实际的创新性探索，切实增加农民的财产性收入。

自去年10月开始，斗门区委托第三方专业机构对该区农村宅基地制度改革工作进行专题调研，结合房地一体化登记成果，初步制定了相关管理办法及配套制度。

“斗门区将以问题为导向，全面建立健全依法取得、节约利用、权属清晰、权能完整、流转有序、管理规范的农村宅基地和农房管理有效机制，确保改革工作顺利推进。”斗门区委改革办相关负责人表示。

“三权分置”：推动闲置农房盘活利用

今年“十一”假期，斗门区内极具特色的精品乡村民宿成为不少都市人出游的热门首选。

今年2月开业的观沥·山月里民宿，位于斗门镇新乡村沥岐新村，是一幢450平方米的三层小楼，由“90后”斗门青年周颖欣利用自家房子改造而成。11间风格不一的客房，分别以“山”“月”“里”命名，融入了“山边月底，你我犹如邻里”的设计理念。民宿设有茶室、儿童乐园、露天阳台等休闲区，可让游客尽情享受乡村慢生活。

国庆期间，这家极具历史情怀的民宿人气火爆，提前半个月即已预订一空。“这边山清水秀，乡村气息浓郁，很不错。”专程从广州番禺来斗门游玩的严女士表示。

观沥·山月里民宿的成功实践，是斗门区探索盘活利用闲置农村宅基地和农房，大力发展农家民宿的生动缩影。

目前，斗门成规模利用闲置农房改造经营的农家民宿共12家，解决本地近200人就业，并出现多家品牌民宿项目。今年9月，广东省文化和旅游厅从地市推荐的乡村民宿中遴选了100家生态环境良好、设施完备、具有建筑美感、能够凸显当地乡村文化、带动就业效果明显的乡村民宿作为广东省乡村民宿示范点。其中，斗门区斗门镇斗门社区里苑·南昌盛精品人文民宿，莲州镇石龙村天天惦记民宿部落·珠海院子、东湾村沙湾小院民宿、光明村停云小镇民宿4家民宿榜上有名。

值得注意的是，在此次改革试点工作中，斗门区将探索农村宅基地集体所有权、农户资格权、宅基地及农房使用权“三权分置”，以闲置宅基地、闲置农房流转为突破口，释放农村宅基地活力。

具体而言，就是在满足本集体经济组织成员居住需求的前提下，合理引导闲置宅基地使用权流转、闲置农房在特定范围内的流转行为，做活宅基地使用权和闲置农房流转市场。

新修订的《土地管理法实施条例》明确规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。斗门区也将在这方面进行探索。

为推动闲置农房多种形式盘活利用，斗门区积极发掘村庄资源禀赋，发展乡村民宿，将闲置农房改造成乡村旅游配套经营场所，推动盘活闲置宅基地和农房，并建立政府引导、市场导向、合作共赢的宅基地使用权流转经营模式。

在夯实宅基地权益保障机制方面，斗门提出，将进一步完善村级集体经济组织依法行使宅基地规划、分配、调整等权利的议事协商机制和办理流程规定，建立村级宅基地监管巡查员制度，明确村级集体经济组织、自治组织的监管责任，探索宅基地所有权行使路径。统筹考虑宅基地供求关系，以农户自愿、节约土地为原则，以“一户一宅”为底线，以集体建房、退地换房等多种形式平衡用地需求，依法保障农户资格权。

因地制宜：分阶段分步骤出台文件

10月11日至13日，全国农村宅基地制度改革试点专家评估组到斗门区开展第一次专题调研。

调研以实地考察、座谈交流、查阅文件资料等方式进行，专家评估组充分肯定了斗门区在宅基地审批管理、乡村风貌管控、盘活闲置农房等方面的工作成效，以及从解决实际问题出发稳慎设计改革制度、积极探索改革方向的做法，强调了宅基地制度改革工作和系统推进改革工作的重要性。

专家评估组指出，在改革工作中，要树立创新意识，在严守底线的基础上充分调动创新活力，在共性中寻找个性，开展因地制宜的、具有本区特色的改革试点探索，以解决实际问题为出发点，进一步健全和完善各方面的宅基地管理制度规范，改变不合理、不适合农村发展需要的管理制度，让农民真正受益于宅基地制度改革。

“根据专家评估组传达的改革精神和指示，对照中期和明年底的评估指标，斗门区将及时调整改革思路和工作安排，确保按时保质完成改革试点任务。”斗门区农村宅基地制度改革试点工作领导小组相关负责人表示。

目前，根据改革实际需要，斗门区将在前期系列改革初稿文件的基础上，分阶段分步骤有序出台相关文件。《斗门区村民自建住宅施工和验收管理实施细则》（下称《实施细则》）《斗门区农村宅基地及地上房屋确权登记实施办法》（下称《实施办法》）《斗门区推进制定农村宅基地利用和村民住宅建设村规民约的指导意见》（下称《指导意见》）3份文件将率先出台。

其中，《实施细则》坚持规划引领、先批后建、依法管理、全程监管；《实施办法》提出应当遵循依法依规、尊重历史、为民利民的原则；《指导意见》旨在指导村民委员会制定村规民约，将农村宅基地和村民住宅建设纳入其中，不断提升基层社会治理水平。后期将根据工作实际，逐步出台其他改革文件。

其次，在各村住宅建设风貌指引图库因地制宜修改完善后，出台《斗门区村民住宅建设风貌指导意见》。目前，斗门区已在全市率先建立乡村风貌管控体系，出台相关实施方案、建设指引、管理指引及参考图集，实施较为严密的网格化巡查，广大村民均普遍认识到乡村风貌管控的重要意义。最后，经过谨慎研究和充分评估后，出台宅基地审批相关文件，涉及新申请宅基地审批、住宅报建、宅基地退出等方面。

此外，斗门区还将加快推进宅基地管理信息化建设工作，加快开展社会风险评估，并从全区选取有改革需求和意愿比较强烈、具有探索意义的村开展试点，重点围绕宅基地新建、退出和利用等典型试点内容开展工作。