一个单元14户，13户都同意了，只有1户不同意，也没法给老旧楼加装电梯。必须取得全楼业主的同意，一直是老旧楼加装电梯的难题。

3月13日,珠海市人民政府正式印发了关于《珠海市既有住宅增设电梯指导意见》（以下简称新《指导意见》）的实施通知。新《指导意见》将于2021年4月13日起施行，有效期五年。

对于许多热切盼望增设电梯的市民来说，新政中释放了不少“利好”：新政明确加装电梯应遵循《民法典》有关规定，放宽增设电梯表决门槛，不再“一票否决”；放宽了申请增设电梯的范围，免办建设工程规划许可证，并实行联合审查机制……这些新增重要制度和措施究竟为老百姓带来哪些福祉？本报记者近日进行了相关采访。

背景

老旧小区业主增设电梯意愿强烈

两年全市151个单元增设电梯

既有住宅增设电梯是我市重要的民生工程，早在2018年6月1日，我市就颁布《珠海市既有住宅增设电梯指导意见》，对既有住宅加装电梯的增设条件、规划许可、建设维护、法律责任等方面进行了全面规定，精简了增设电梯政府审批流程，对推动我市增设电梯工作起到良好作用。

珠海市自然资源局建筑规划科李工介绍，自2018年6月我市原增设电梯指导意见实施以来，截至目前，全市已有80个老旧小区共151个单元核发了建设工程规划许可证，大部分集中在香洲主城区。

据记者了解，目前仅香洲区无电梯的老旧住宅就超过6000个单元，老百姓增设电梯意愿十分强烈。

然而，一些有加装意愿的老旧小区增设电梯工作进展缓慢，主要是因为实际工作中受到“业主意愿难以统一”“审批流程较多”等因素影响，相关工作难以快速推进。

2020年7月启动修订工作

随着老龄化现象的到来，国家高度重视老旧小区加装电梯事宜，2018年、2019年，“加装电梯”两次写入全国政府工作报告，国务院办公厅于2020年7月印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，对包括增设电梯在内的老旧小区改造工作提出明确指导意见。

同时，近年我国陆续实施的行政机关机构改革、工程建设项目审批制度改革、“放管服”改革等改革措施，以及《中华人民共和国民法典》的颁布，都为明确相关民生工程的各方主体权责，进一步优化建设流程和办事效率，加快城镇老旧小区改造，破除增设电梯的难点堵点提供了有利条件。

2020年珠海“两会”期间，陆续有人大代表、政协委员提出，要进一步加快我市既有住宅增设电梯工作进度，并提出很多好的建议。

2020年7月，珠海市自然资源局正式向市政府提出启动对旧《指导意见》相关修订工作的请示。

亮点

五大亮点圆业主加装电梯梦

①启动门槛降低：明确加装电梯业主同意比例

“因为‘一票否决’，我们楼栋13户业主从2018年开始启动申请，至今快3年了，因为1户低楼层的业主不同意，至今协商无果，期间楼上一位80多岁患有重病的邻居直到病逝都没有坐上电梯。”采访中，香洲区吉大一位正在申请加装电梯的老旧小区业主感慨地告诉记者，现在这个好政策终于要落地实施了，他希望能圆更多老旧小区业主的电梯梦，早日装上电梯，增强市民的幸福感和获得感。

业主共识达成难，是加装电梯工作的一大堵点。原有政策规定加装电梯需“双2/3”业主同意的同时，又要求公示无异议或经妥善处理无异议后才能核发许可证，相当于“一票否决”，即单元楼所有业主同意才能启动实施。

市自然资源局相关工作人员介绍，此次新《指导意见》明确，启动加装电梯应经本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主、且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主、且参与表决人数四分之三以上的业主同意，充分衔接《民法典》第278条有关业主共同决定事项（改建、重建建筑物及其附属设施）的规定，不再叠加其他限制条件。“和原有政策相比，这是本次改变最大的一个地方——启动门槛大为降低。”

②放宽申请范围：“独立产权住宅”可申请

李工告诉记者，他们在实际工作中发现，单一产权住宅（包括别墅）的住户居家养老、增设电梯的需求日益强烈，为推进该类型既有住宅增设电梯工作，新规进一步放宽适用范围，对旧《指导意见》规定的既有住宅范围进行修改，不再明文规定限制“别墅”增设电梯。

记者看到，新《指导意见》第二条增加规定，既有住宅本单元内有多套住宅且全部为同一产权人拥有的，产权人可参照适用本意见的规定程序申请增设电梯，为单一产权人的多户住宅项目（如政府保障房、公产房项目）提供申请增设电梯的政策依据。

此外，新《指导意见》第十条对独立产权住宅建筑（含别墅）需要增设电梯的情况作出相应的指引和特别规定，尝试探索允许此类住宅增设电梯的管理模式，并明确规定，此类住宅需要申请增设电梯的，不纳入政府奖补范围，增设方案原则上应当通过室内改建方式实施，并且应当保障房屋结构安全。

③精简：无需办理建设工程规划许可证

新《指导意见》明确我市增设电梯免予办理建设工程规划许可证，进一步精简审批流程。

据介绍，近年来，结合国家不断推进建设工程审批制度深化改革、加快推进老旧小区更新改造等大政方针，越来越多地区规定既有住宅增设电梯不再需要办理建设工程规划许可。《广东省自然资源厅关于继续深化若干规划用地改革事项的通知》（粤自然资函〔2020〕552号）也提出对有关工程建设项目可探索免于办理建设工程规划许可证的精神。

参照北京、杭州、武汉等地已出台相关情形下既有住宅增设电梯免予办理工程规划许可的做法，今后我市增设电梯也将免办建设工程规划许可证，极大简化审批流程，优化服务水平。

④联合审查机制：属地政府牵头

新《指导意见》明确，简化既有住宅加装电梯基本实施程序及审批流程，在确保房屋安全、施工质量的前提下，珠海地区增设电梯审批程序实行联合审查机制，采取由属地政府牵头、“一个窗口受理、各部门联合审查”模式，由区政府召集有关部门进行联合审查，出具联合审查意见，从推进基层社区治理改革的角度来推动增设电梯工作。

李工还介绍，既有住宅增设电梯项目因自身施工性质、施工规模等因素影响，难以具备按常规建设工程项目办理的立项条件且亦难以按一般程序审批办理。“联合审查机制将加快推进增设电梯工作、提高审查效率。”

⑤公示至少10日：保障可能受影响的利害关系人民事权益

据悉，新《指导意见》将遵循有关增设电梯方案的基本原则和技术要求，尽量完善对可能受影响的利害关系人民事权益的保障。

“既有住宅增设电梯可以给中、高层的多数住户带来便利，但同时也可能给低层住户带来通风、采光、噪音、通行等方面的影响。”李工说，“住户之间权益协调难，既缺乏法律、法规依据，也缺乏相对成熟的经验借鉴。”

为更好地维护各方业主（包括相关利害关系人）的基本民事权益，新《指导意见》仍然保留过去有关增设电梯方案的基本原则和技术要求，要求尽量减少占用现状绿化和公共场地，尽量减少对增设电梯所在建筑和周边相邻建筑在通风、采光、日照、通行等方面的不利影响，不得超出用地红线，不得增加或者变相增加住宅套内使用空间，不得侵占既有城市道路空间等。

同时，新《指导意见》继续保留增设电梯协议和方案的公示制度，要求将业主同意申请增设电梯的书面意见、协议书、增设电梯设计方案等内容在拟增设电梯的工程现场显著位置（包括所在物业管理区域及本幢、本单元主要出入口）进行公示，公示时间不少于10日，并且特别要求申请增设电梯的业主应当以书面协议形式明确约定对利益受损业主进行补偿的资金筹集方案，保障可能受影响的利害关系人民事权益。

据了解，相对于旧《指导意见》，新规参考了其他先进城市做法，补充规定如：增设电梯导致有关业主的采光、通风、通行或房屋价值等合法权益受到不利影响，应当依法给予适当补偿，补偿费用在筹集资金中支出，由业主之间协商。

对于涉及权益受损补偿问题且经协商或者调解仍无法达成一致的，申请人可以委托评估机构或咨询机构就增设电梯是否对提出异议业主的权益产生实质性影响和相应补偿标准等进行评估。

声音

“每天坐电梯上下楼特别开心”

2018年开始，家住翠香街道沿河社区名仕园19栋2单元的居民刘世昌开始为加装电梯而奔走。去年11月，电梯终于建成并投入使用。“我从68岁一直等到了现在70岁出头。”刘世昌感慨道。

电梯建成后，各楼层的居民都充分感受到了加装电梯带来的便利。刘世昌告诉记者，原本有几位低楼层的住户持反对意见，后来在家人的劝说下才同意加装电梯。“现在，他们每天坐电梯上下楼，也特别开心。”

实际上，与其他很多小区一样，名仕园19栋2单元在加装电梯的过程中，也遇到了业主意见不统一的难题，最终在居委会、物业帮助下，对这些业主反复做思想工作，总体进展比较顺利。“有一些年轻人也主动出面，帮助我们说服一些意见较大的老人。”

刘世昌说，该楼栋遇到的难题主要发生于施工期间。在电梯建设时，由于施工方缺乏管理，原本预计120天的工期，竟拖到300多天才建成。尽管2019年10月动工建设，直到去年11月才建成并投入使用。

“在这期间，我们业主与施工队发生了纠纷，也不知道去哪里投诉。”对此，刘世昌表示，希望政府能加强加装电梯合同期间对施工单位的管理，明确受理施工期间业主投诉的相关部门，监督电梯质量安全，保障业主的权益。

建议提高加装电梯补贴力度

今年2月10日，在新春到来之际，梅华街道悦城社区翠花苑2栋的住户用上了新电梯。居民吴宪是该楼栋加装电梯小组的负责人，他告诉记者，加装电梯的顺利完成，得益于街道办、居委会、业委会、物业和电梯公司等多方的大力支持。

同时，和谐的邻里关系也得到了充分体现。吴宪感慨地说，从最初的酝酿到最后建成，翠花苑2栋的居民都十分开明和大度，很快达成共识。电梯建设时，由于楼宇结构问题，原本设计的施工方案被打乱。方案调整后，对一号房的采光产生了影响，一号房的住户也能相互体谅包容，没有太多怨言。

吴宪表示，作为一个老旧小区居民，他十分支持政府加装电梯这项惠民政策。同时，他建议，政府可以提高加装电梯的补贴力度，从而减轻居民的压力。“目前，政府补贴仅有6万元。而需要加装电梯的住宅位于老旧小区，许多住户都是退休或下岗的老人，对于他们而言，一下子要拿出几万元，压力确实有点大。”

打通“协调难”和“报建难”两大堵点

市政协委员杨向东一直十分关注加装电梯问题，他连续两年在珠海“两会”上提出相关提案。他表示，新《指导意见》在工作分工、法律适用、协调机制、报建手续等方面进行了全方位修订，基本上打通“协调难”和“报建难”两大堵点。

杨向东告诉记者，过去加装电梯工作进展缓慢，大多都堵在协调环节。现在变“双2/3”为“双1/2”，又剔除“公示无异议或妥善处理异议”的变相“一票否决”制，这是新《指导意见》最大的亮点。他认为，新《指导意见》还想方设法解决“报建难”问题，如取消建工程规划许可证、赋权基层实行“一站式”联合审批等都有利于这项工作的务实开展。

“我在提案和历次协商中提到既有住宅增设电梯有‘四难’，目前从政策上破了‘二难’，仍有‘筹资难’和‘管理难’需要破解。”杨向东在调研中发现，目前安装一台6层楼电梯，设计、审图、监理、土建、电梯等各项费用大约需要50万至60万元。居民负担费用、协调出资比例、补偿受影响住户，筹资过程中的协调问题不易解决。同时，“管理难”是电梯建好后将会遇到的长远问题。“如果没有合理的机制安排，加上老住宅本身存在的管理缺失、缴费、安全、维修等问题将会长期困扰，需要未雨绸缪。”

那么，如何更好地推动加装电梯这项民生工程？杨向东表示，关键要看政策的细化和落实，各区应提高对这项工作的重视程度。“目前，香洲区在实施推动上较为积极，其他各区也应当尽快出台相关细化政策并有效落实。”

同时，他也关注到了我市加装电梯补贴较少的问题。“目前，香洲区补贴标准仅有6万元，与北京、上海、广州等国内许多城市的补贴标准相差甚远。”他建议提高补贴标准，减轻老百姓的负担。