7月23日，记者走进香洲区香湾街道凤凰花园小区，笔直高耸的居民楼、干净整洁的路面、繁茂的绿植让人完全看不出这是一个已有23年历史的小区。小区内配套完善，幼儿园、地下车库、露天停车场一应俱全，波光潋滟的游泳池更让人眼前一亮。

“以前物业公司和业主不和，导致小区很多老化的设施修缮不及时，前几年我们小区换届了业委会，招聘了新的物业公司，小区进行了好几轮治理改造，现在的居住环境比以前好太多了，就好像住进了新小区一样。”凤凰花园小区居民梁先生说。

业主组成业委会 铺就自治底色

凤凰花园小区建成于2000年，有4栋居民楼1054户居民，是当年珠海主城区首批实现人车分流的高层商住小区。随着时间推移，小区公共设施逐步出现陈旧老化甚至设施“瘫痪”等问题，小区的大门、楼栋大堂等公共区域日渐斑驳，电梯、排污管时常发生故障。

以前，这些物业维修项目要么“久拖不治”，要么就是物业要求业主分摊资金来解决。当时的物业公司因对小区公共收益使用不透明，和业主时有矛盾。2016年原物业公司在小区相关项目建设问题上与业主产生较大分歧，并无法达成共识，这促成了小区部分居民“主人翁”意识的觉醒，该小区在当年进行了业委会换届选举。

小区自治组织要建立壮大，关键在人。凤凰花园小区一批主动担当、热心付出的业主经过积极努力，在香湾街道办的指导与支持下，组建起了小区第三届业委会筹备小组，并召开小区首次业主大会，通过广大业主民主表决，选举出了热心小区事务、乐于奉献的11名业主组成第三届业主委员会 。

在业主大会期间，一批热心业主组成志愿者团队，积极联系人在外地的业主参加投票。志愿者们还挨家挨户上门动员，带动移居海外的业主委托投票。“我们特别感谢小区热心志愿者及香湾街道办的支持，当时业主大会持续多天，大家都不怕辛苦，干劲十足。”业主志愿者代表雷姨回忆说。

“通过这次公开民主的业委会换届选举，我们选出了小区管理的带头人，大家的‘主人翁’精神得到增强和激发。”现任第四届业委会主任黄殿晶告诉记者。

业主共商共管 选出诚信“管家”

第三届业委会通过召开小区业主大会，对合同到期的前物业公司不予续聘，转而面向全社会公开选聘物业公司，最后通过全体业主公开投票，选择了一家新的物业公司接管小区的物业服务工作。

小区业主们表示，新物业公司严格遵守物业法相关规定，充分尊重业主权益，明确支持小区的公共收益全部归小区业主共同所有。“这些收益包括小区露天停车场收费，电梯等广告费等。”小区业委会副主任张国华说。

据了解，凤凰花园小区2019年1月1日更换新物业，截至2023年6月底，小区累计公共收益逾300万元，完全实现小区公共区域设施维护、更换、改造不用业主分摊，全部由公共收益承担。

新物业公司东启物业自2019年通过凤凰花园业主大会选聘进驻小区后，和业委会一起花费数十万元用于小区工程改造及环境提升。目前小区物业管理费月收费率保持在95%以上，年度调查表回复显示，业主满意度达90%以上，获得业主广泛认可。

与此同时，凤凰花园小区业主自治管理工作也获得了社区的认可和支持，在得知小区要进行4栋无障碍通道的建设，社区主动通过“民生微实事”项目申请给予小区1万元的补助。而且通过老旧小区楼道改造项目，为凤凰花园部分楼道进行了粉刷翻新整治。

优秀经验

引入新物业后，凤凰花园业委会与新物业公司就在合同中明确，小区泳池、网球场、停车场、电梯广告、地库广告等公共区域收益属业主共有，并纳入小区业委会新设立的独立账户管理。小区公共区域设施设备维护、更新、改造，500元以内由物业承担，500元以上由物业申请，报业委会审核后招标实施完成。业委会对物业日常工作进行指导、协助和监督。凤凰花园业委会还聘请专业财务公司对小区公共收益作帐并制作报表，每3个月通过业委会公众号和宣传栏进行公开公示。小区有了公共收益做保障，为凤凰花园小区日常维护、改造、更新和居民自治提供了坚实的经济后盾。

畅通自治渠道 打造幸福家园

7月23日下午，在凤凰花园小区消防联动控制室内，记者看到，4台显示屏上的157个镜头画面，将小区人员活动的主要公共区域基本实现24小时监控全覆盖，而其中有78个画面是新安装的高空抛物监控摄像头提供的，目的是为了防止和监督高空抛物。

此前，小区高楼层住户将烟头、饮料罐等垃圾异物从楼上丢下事件威胁困扰着业主生活，时常成为业主微信群里谈论的话题。当时的凤凰花园小区第三届业委会广泛听取业主意见，通过召开业主大会投票表决，决定在小区实施高空抛物监控系统，以改善小区业主安全宜居环境。

“现在我们在每个楼栋住户群、业主议事群都有业委会委员和志愿者，大家及时了解住户日常动态，关注物业服务，实现快速集中反映问题、解决问题，小区治理成效明显得到提升。”张国华告诉记者。

东启物业凤凰花园物业管理中心经理唐峰威介绍，为及时掌握业主需求和意见，物业也主动开设了两个微信“物业服务群”，直接接受业主问题反馈，快速反应解决问题。物业公司还每年定期开展线下的“住户需求”调查，从小区住户关心的问题入手，集中梳理了物业管理、文体活动、交通出行等12大类问题，让小区业主充分感受到自身权益受到尊重。

“高空抛物监控系统，无障碍通道，消防设施改造……这些项目少则几万元，多的有数十万元，这么大手笔‘真金白银’的投入，要是放在5年前，街坊们想都不敢想。”张国华感慨道。黄殿晶表示，经过近几年对小区老化设施的全面改造，小区的建设和物业管理工作也需转入到精细化管理和小区业主文明素养提升阶段，业委会与物业公司在小区自治管理中形成心往一处想，劲往一处使的“良性互动”。

记者手记

2022年，香湾街道香凤社区凤凰花园小区获评香洲区“生活垃圾分类先进居民区”；在今年全市物业管理星级评定考核中，凤凰花园小区被评定为四星级。

该小区的治理经验表明，提高小区业主“主人翁”意识，党委、政府支持业主行使当家做主权力，是增强居民自我管理能力，实现小区共治与善治的一剂“良药”，该小区形成了具有辨识度的区域基层治理创新实践，为破解老旧小区社会治理困局提供了生动案例。