自去年以来，珠海高新区精心描绘产业发展国土空间蓝图，深挖土地资源空间，创新发展模式，充分运用市场规则流转集体土地，以唐家湾镇永丰股份合作公司集体资产和土地资源参与5.0产业新空间建设作为试点，携手区属国企高新建投公司大胆创新尝试“国企+村集体”共建5.0产业新空间，利用永丰股份合作公司沉淀存量土地“点石成金”。通过整体统一规划、连片建设，将零散的低效用地整体盘活，打造“港湾7号·智造超级工厂”及湾区新型产业社区，聚焦实施“百县千镇万村高质量发展工程”，实现社区集体经济“强筋壮骨”的同时，也为推动产业高质量发展突破要素瓶颈腾出更多空间，把“土地存量”转化为“发展增量”。

如今，半年多过去了，这一珠海目前最大的集体经济组织土地流转项目取得显著成效，从“沉睡”闲置低效用地，“蝶变”成为全市首个实现“开园即投产”的5.0产业新空间项目，让高效流转的土地资源，成为撬动产业动能的关键。

珠海高新区倾力打造的这一土地流转“高新样本”，在更深层次上体现了该区践行“产业第一”“制造业当家”的理念担当，为全市深挖存量用地潜能，将低效用地资源盘活转换成产业增量用地，提供了可供借鉴的先行经验。

高位谋划

“盘”活存量闲地 “焕”增产业用地

坚持“产业第一”，全面打好产业发展攻坚战，土地资源是一项基础性的要素配置。一座城市为项目落地提供用地保障的能力有多强，决定了产业潜能兑现的速度有多快。

去年，为响应市委、市政府“产业第一”的决策部署，一场拓产业空间、强产业载体、促产业招商的攻坚战在珠海高新区全面打响。在这场“焕新空间”的硬核行动背后，珠海高新区被寄予创新厚望。

“除了打造产业链、产业集群，形成丰富的业态，还要在体制机制创新上创造经验，在制度创新、制度供给上，成为全市的一个发动机。”市主要领导在多次调研中指出，珠海高新区要利用宝贵的产业空间，要宝地宝用，加大5.0产业新空间配套的吸引力，创新制度探索适应产业发展的集体留用地开发利用改造政策。

一边是厚望之下重任在肩，一边是愿景美好时间紧迫，要在短时间内寻求破题窗口并不容易。当此其时，珠海高新区留意到，去年年初调研时，珠海高新区唐家湾镇永丰股份合作公司（以下简称“永丰股份合作公司”）曾向区里提出诉求，“希望能对永丰股份合作公司现有的工业厂房基础设施进行更新，提升集体经济收益。”

永丰股份合作公司是永丰社区（原永丰村委会）的社区集体经济组织，据该公司董事长林顺有介绍，永丰股份合作公司资产中有一批始建于20世纪90年代的旧厂房，基础设施早已破旧不堪，亟待更新升级。除这片低效用地之外，永丰股份合作公司剩余的留用地位置零星分散，基本处于闲置状态，土地利用效率极低，“这么好的一块宝地，产出效率这么低，太可惜。”

一边是利用不充分、不合理、产出低的低效用地长期存在，一边是产业大发展大提升急需破解“一地难求”局面。珠海高新区敏锐地察觉到，永丰股份合作公司主动求变的积极姿态，正可为盘活存量土地资源打开“突破口”，遂高位谋划、强力推进，决定由区属国企珠海市高新建设投资有限公司（以下简称“高新建投公司”）坚决扛实产业担当和国企责任，通过土地流转促进土地的集约高效利用。

2022年4月26日，高新建投公司下属子公司惠景城建公司通过珠海市公共资源交易中心成功竞得高新区金鼎永丰片区7宗用地，总用地面积超12万平方米，为目前全市最大的集体土地流转项目，所有宗地权属均为永丰股份合作公司。

同年4月29日，高新建投公司与集体经济组织永丰股份合作公司正式签约，双方就永丰社区集体留用地以土地流转、物业分成的方式进行合作开发。高新建投公司结合调整至金唐西路的超7万平方米的工业用地，通过整体统一规划、连片建设，将零散的低效用地整体盘活，规模化打造总体量超过55万平方米的湾区新型超级工业社区——港湾7号·智造超级工厂，并引入“工业邻里”和“工业上楼”理念，构建新型超级产业社区。

一鼓作气、乘势而上。同年5月，港湾7号·智造超级工厂举行开工仪式暨高标准厂房合作伙伴签约仪式。很快，昔日鱼塘、芭蕉地和临时建筑杂陈的低效闲置土地已不见踪影，取而代之的是一栋栋现代化的厂房拔地而起、拔节生长。同年10月，港湾7号一期、二期实现封顶，今年1月9日，“港湾7号·智造超级工厂”正式开园投产，仅用半年时间便成为全市首个实现“开园即投产”的5.0产业新空间项目。

在不到一年的时间里，该项目实现“华丽变身”，签约、开发、建设、招商的一连串“大动作”背后彰显出“高新速度”和“高新效能”，“硬核”打造出土地流转“珠海高新样本”。

创新模式

“流”出致富路 “转”出好空间

土地流转涉及到集体经济组织股东、企业等多方利益。为确保集体经济组织股东增收致富，壮大社区集体经济，“流”出致富路，“转”出好日子，此番合作，高新建投公司放弃了通用模式下以城市更新获取物业产权的做法，而是创新采用“土地流转+物业分成+统一运营”的合作模式，即由永丰股份合作公司出让集体留用地的使用权，高新建投公司出资建设并开发运营。

根据合约，永丰社区集体建设用地流转后总建筑面积超12万平方米，拟订一类工业用地容积率3.0，土地流转合作年限整体50年，开发建筑规模约37.5万平方米。合约期内，高新建投公司将针对永丰股份合作公司分成实物物业，采取整体协商返租的形式与高新建投分成物业统一运营。合作期满后，高新建投公司则将所有用地及地上建筑物移交给永丰股份合作公司。

对此，永丰股份合作公司全体股东以高达94.21%的表决通过率对这种合作模式表示欢迎。“与传统的‘一竿子’土地买卖不同，这种创新合作模式不仅可以让集体获益，还保留了我们的土地资源，让我们的子孙后代也能继续享有产业发展的红利。”永丰股份合作公司股东陈永娟说。

高新建投公司副总经理奚达生则直言，如果按照以往传统的城市更新项目或者“工改工”模式推进，建设方可以获得大部分土地产权，“我们之所以没有采取这种传统的合作模式，归根结底还是为了确保集体的利益最大化。”

此外，项目建成后，高新建投公司还将按合约比例对永丰股份合作公司进行物业分成，进一步壮大社区集体经济，“我们将参考市场水平的租赁标准对集体物业进行协商返租，确保集体租赁收益吻合市场水准。”奚达生说。

根据测算，永丰社区集体留用土地经过流转后，建筑面积将由原来2万平方米增加至12万平方米，物业租金价值预计将由每年320万元提高至每年3000万元。“原来我们每年分红最多只能拿5800多元，等建成后预计每年可以分到2万多元。”陈永娟开心地说。

通过创新永丰土地流转模式，珠海高新区创新制度探索适应产业发展的集体留用地利用改造政策，成功“向存量要空间”，通过产业载体释放土地资源，实现壮大社区集体经济与优化拓展产业空间载体的双赢。同时，该项目也提供了再盘活整合与开发的制度创新经验，在有效解决集体土地资产长期游离、偏离在产业转型升级与共同发展经济建设之外这一老大难问题上，破题开篇。

效益双赢

产业发展“旺” 村民生活“富”

有专家认为，以永丰股份合作公司为试点的土地流转“珠海高新样本”扭转了集体经济组织过去仅靠出租土地资源或股权量化投入开发房地产等“短平快”获取利益、侵占产业发展空间的短视行为和旧观念意识，侧重于中长期产业升级共享与发展机会共存所形成的效益，彰显了珠海高新区高质量发展的大格局、大担当。

不仅如此，这片试点土地还将升级构建产业新生态，通过打造珠海首个“产业新社区”，配建5400套产业工人宿舍、中小学以及功能完备的工业邻里中心，不仅从物理空间上为产业焕新升级厂房、园区，还从理念、体验上优化产业生态，满足企业从初创到壮大全周期、产业工人从工作到生活的全方位需求，“产城融合”实现土地资源的效益最大化。

与此同时，永丰股份合作公司沉淀存量土地流转模式的试点成效，也让附近集体经济组织的股东看在眼里、羡在心里，大家纷纷表示，希望自己所属的社区集体经济组织也能照这个模式“抄作业”，把闲置土地“点石成金”赋能产业发展。

剖析存量土地概念可见，“闲置未利用、利用不充分不合理、产出效率低”是存量土地识别基础，而“具有开发利用潜力”是存量土地开发的前提。基于此，珠海高新区通过梳理全区的储备地、留用地、已征地的用地信息，已形成完整的存量土地台账。

据珠海市自然资源局高新分局局长徐旅雄介绍，目前，珠海高新区还有13个股份合作（工贸、实业总）公司约600公顷大小零星、碎片化散布在100余处土地空间范围、且开发利用与产出低效的集体留用地、旧村场土地资源，“甚至相当部分土地资源因经营能力不足、存在因复杂历史债权债务纠葛等因素出现‘晒太阳’现象，永丰股份合作公司的成功试点提供了盘活整合再开发利用的制度创新经验。”

据介绍，在推进永丰股份合作公司试点项目的过程中，珠海高新区与市自然资源局联动，用足用好集体生产留用地、置换调整、工业用地划拨供地和增容零地价等各项优惠政策支持，实现流程创新再造、服务专员“一线工作法”、自然资源要素保障与建设审批服务的容缺受理与承诺，并联审批、方案预审查以及审批服务全流程提速，特别是在土规调整、控规调整、用地报批、用林审批、用地审批、开竣工验收备案等审批环节，有效打通了招商、投资立项、国资监管、规划建设、自然资源的绿色协同通道，弥补完善市、区、镇在各层级业务沟通方面存在的台阶差和短板弱项。

“‘区属国企+集体经济组织’共建5.0产业新空间的模式创新，将为珠海高新区13个社区集体经济组织提供制度创新经验。”唐家湾镇党委书记李清涛表示，类似的土地流转、资源盘活，将在珠海高新区不断上演，往后这些“沉睡”的土地将被“唤醒”！变成更具价值的产业发展空间。

据透露，接下来，珠海高新区将继续坚持制造业当家、“产业第一”，宝地宝用，深挖存量土地潜能，盘活处置低效用地，不断探索完善“区属国企+集体经济组织”合作共建新模式，以可持续发展构建产业生态理念，提高区属国企和社区集体经济组织经济收益，全面落实省委、市委关于“百县千镇万村高质量发展工程”部署要求，实现城乡区域协调发展，有力推动珠海高新区高质量发展。