产业第一，项目为王。土地，是承接项目的载体，也是产业发展的依托。如何在有限的土地空间内，吸引更多龙头项目，实现更大产业效益，成为了金湾区向上发展所需面对的一道必答题。
挖掘存量土地潜力，便是金湾区的答案。近日，《金湾区（开发区）低效用地整治提升三年攻坚工作方案》（以下简称《方案》）正式发布，成为金湾区“产业第一”政策矩阵的重要组成部分，为实现低效工业用地的甄别、整治与提升，制定了详细的“路线图”。
根据《方案》，金湾区将低效工业用地划分为“开发利用低效”与“经济产出低效”两大类。其中，“开发利用低效用地”为自土地出让起3年后，普通行业用地建设容积率低于0.5（石化行业容积率低于0.25）且建筑密度低于30%的工业用地。
“经济产出低效用地”为自土地出让起5年后，年产值强度低于1800元/平方米、且年税收强度低于75元/平方米的工业用地。部分既属于开发利用低效、又属于经济产出低效的工业用地认定为双低效用地，重点加快整治提升。
根据计划，金湾区将在2022年-2024年3年时间内，完成15000亩低效工业用地整治提升工作，并在全区引导树立“亩产论英雄”的鲜明导向，严控增量工业用地准入门槛，全面提升工业用地节约集约水平和经济效益贡献。
制度保障
成立领导小组 谋划攻坚目标
纲举目张，制度先行。强而有力的统筹组织，是落实方案政策的关键。根据《方案》，金湾区将成立由区政府主要领导担任组长、分管工业发展的区领导担任副组长，各镇及区各相关部门主要负责同志担任成员的区低效工业用地整治提升工作领导小组，统筹谋划和协调配合后续具体工作的实施开展。
根据计划，领导小组办公室成员将由金湾区区科技工业信息化局、金湾自然资源分局、高栏自然资源分局及各镇有关人员组成，形成多部门协同作战的“合力”，解构任务明晰各自分工职责范围。当遇到面积较大、问题复杂、协调范围广的重点低效工业用地，区领导将统筹挂点，参与协调整治提升工作。
然而，低效工业土地涉及的相关主体多、历史遗留问题多，完成整改离不开法律法规以及行政制度的支撑。为此，金湾区积极完善工业厂房市场化价格评估机制，严控“工改居”“工改商”，切断工业用地转为其他用途以谋取超额溢价的路径，从政策上降低市场化收储收购价格过高的风险。
同时，在用地“混合利用”、连片改造开发、提高容积率、允许厂房分割销售、收储收购低效用地等方面，金湾区将组织专业力量持续强化法制审查、做好审计服务，保障行政决策的合法性和合规性。
值得一提的是，金湾区计划用三年的时间，完成低效工业土地的整改工作，并为此制定了清晰的“时间表”——今年，金湾区将完成全区低效工业用地标图建库，并建立动态入库退库机制，全面启动低效工业用地整治提升工作，全年盘活低效工业用地3000亩以上。2023年、2024年，全区将分别盘活低效工业用地5000亩以上、7000亩以上。
分步实施
制定分工计划 锚定实施路线
低效工业用地的整改，是一项复杂的系统性工程。高效妥当地实现任务目标，需要分步逐级依次完成。根据《方案》，金湾区将按照摸底建库、盘活处置、动态管理三个阶段，将土地整改任务分步实施、压茬进行。
其中，在摸底建库阶段，金湾区将重点完成市下发的疑似低效用地认定工作，并对全区面积20000平方米以上工业用地进行逐宗摸查，收集整理土地权属、用地面积、出让时间、建筑面积、建筑密度、现状企业经营数据等方面信息，对照开发利用和经济产出两方面低效标准，完成现有低效工业用地认定和标图建库工作。
在盘活处置阶段，金湾区将根据低效工业用地建库情况，明确各镇分年度整治提升工作目标；各镇对低效工业用地逐宗制订工作方案、加快推进整治提升工作，到2022年底率先整治一批低效工业用地，并力争到2024年底整治提升面积达到入库低效用地总面积的50%以上。
动态管理，是制度长效运行的保障。为更好地延续《方案》的实施效果，金湾区将建立一个有进有退、优胜劣汰的低效工业用地库动态管理体制，形成全区工业用地出让信息共享推送机制。低效工业用地库将实现常态化维护更新，并每季度在区内公布。退库的申请将由各镇提出，经区低效工业用地整治提升工作领导小组认定符合退库条件后退库。
这意味着，金湾区将对区内工业用地依据出让时间自动开展认定入库，并在出让3年后认定是否属于开发利用低效，出让5年后认定是否属于经济产出低效。在退库方面，开发利用低效用地以超过低效标准的建筑完成验收为退库条件，经济产出低效以产值税收超过低效标准为退库条件，有力遏制低效用地问题再出现、再反复。
有序落实
灵活工作方法 服务产业大局
稳妥推进低效工业土地整改，精准施策是个中的关键所在。《方案》为后续的整改提升工作，给出了明确的方法引导——下一步，金湾区各相关部门将通过强化监管、促进再开发、鼓励扩容提质、协商收回等方式多措并举，务实推进整治提升工作。
强化协议监管落实，是约束土地使用的关键。《方案》指出，对于签署了投资协议、监管协议的项目，由项目引进单位严格按照协议落实监管工作，特别是对于产值（营业收入）、税收数据逐年核算。对连续两年未达到协议约定效益标准、且未完成罚则措施的用地，将纳入低效用地整治提升范畴。
鼓励权属人自主改造升级，是优化土地使用的依托。《方案》指出，对历史上未明确约定效益标准的用地，由各镇与权属人约定改造升级措施，并支持权属人投资加建标准厂房、提高建筑容积率，引进优质产业项目落户发展。
同时，金湾区鼓励土地持有方依法合规转让重整，充分发挥低效工业用地招商载体作用，鼓励通过土地交易或股权转让等方式，将低效用地转让给区内优质工业企业或重点招商项目，积极引导对接产业招商项目，助力“轻资产型”工业项目快速落户发展。
针对原国有土地使用权人因项目、资金、预期效益等原因，无法按原土地出让合同约定开发的产业用地，金湾区将采取协商收回土地使用权后重新组织招拍挂，并给予原国有土地使用权人合理补偿。此外，金湾区还将对存在低效用地又不主动配合整改的用地单位，实施差异化管理服务。
产业第一，项目为王。土地，是承接项目的载体，也是产业发展的依托。如何在有限的土地空间内，吸引更多龙头项目，实现更大产业效益，成为了金湾区向上发展所需面对的一道必答题。
挖掘存量土地潜力，便是金湾区的答案。近日，《金湾区（开发区）低效用地整治提升三年攻坚工作方案》（以下简称《方案》）正式发布，成为金湾区“产业第一”政策矩阵的重要组成部分，为实现低效工业用地的甄别、整治与提升，制定了详细的“路线图”。
根据《方案》，金湾区将低效工业用地划分为“开发利用低效”与“经济产出低效”两大类。其中，“开发利用低效用地”为自土地出让起3年后，普通行业用地建设容积率低于0.5（石化行业容积率低于0.25）且建筑密度低于30%的工业用地。
“经济产出低效用地”为自土地出让起5年后，年产值强度低于1800元/平方米、且年税收强度低于75元/平方米的工业用地。部分既属于开发利用低效、又属于经济产出低效的工业用地认定为双低效用地，重点加快整治提升。
根据计划，金湾区将在2022年-2024年3年时间内，完成15000亩低效工业用地整治提升工作，并在全区引导树立“亩产论英雄”的鲜明导向，严控增量工业用地准入门槛，全面提升工业用地节约集约水平和经济效益贡献。
制度保障
成立领导小组 谋划攻坚目标
纲举目张，制度先行。强而有力的统筹组织，是落实方案政策的关键。根据《方案》，金湾区将成立由区政府主要领导担任组长、分管工业发展的区领导担任副组长，各镇及区各相关部门主要负责同志担任成员的区低效工业用地整治提升工作领导小组，统筹谋划和协调配合后续具体工作的实施开展。
根据计划，领导小组办公室成员将由金湾区区科技工业信息化局、金湾自然资源分局、高栏自然资源分局及各镇有关人员组成，形成多部门协同作战的“合力”，解构任务明晰各自分工职责范围。当遇到面积较大、问题复杂、协调范围广的重点低效工业用地，区领导将统筹挂点，参与协调整治提升工作。
然而，低效工业土地涉及的相关主体多、历史遗留问题多，完成整改离不开法律法规以及行政制度的支撑。为此，金湾区积极完善工业厂房市场化价格评估机制，严控“工改居”“工改商”，切断工业用地转为其他用途以谋取超额溢价的路径，从政策上降低市场化收储收购价格过高的风险。
同时，在用地“混合利用”、连片改造开发、提高容积率、允许厂房分割销售、收储收购低效用地等方面，金湾区将组织专业力量持续强化法制审查、做好审计服务，保障行政决策的合法性和合规性。
值得一提的是，金湾区计划用三年的时间，完成低效工业土地的整改工作，并为此制定了清晰的“时间表”——今年，金湾区将完成全区低效工业用地标图建库，并建立动态入库退库机制，全面启动低效工业用地整治提升工作，全年盘活低效工业用地3000亩以上。2023年、2024年，全区将分别盘活低效工业用地5000亩以上、7000亩以上。
分步实施
制定分工计划 锚定实施路线
低效工业用地的整改，是一项复杂的系统性工程。高效妥当地实现任务目标，需要分步逐级依次完成。根据《方案》，金湾区将按照摸底建库、盘活处置、动态管理三个阶段，将土地整改任务分步实施、压茬进行。
其中，在摸底建库阶段，金湾区将重点完成市下发的疑似低效用地认定工作，并对全区面积20000平方米以上工业用地进行逐宗摸查，收集整理土地权属、用地面积、出让时间、建筑面积、建筑密度、现状企业经营数据等方面信息，对照开发利用和经济产出两方面低效标准，完成现有低效工业用地认定和标图建库工作。
在盘活处置阶段，金湾区将根据低效工业用地建库情况，明确各镇分年度整治提升工作目标；各镇对低效工业用地逐宗制订工作方案、加快推进整治提升工作，到2022年底率先整治一批低效工业用地，并力争到2024年底整治提升面积达到入库低效用地总面积的50%以上。
动态管理，是制度长效运行的保障。为更好地延续《方案》的实施效果，金湾区将建立一个有进有退、优胜劣汰的低效工业用地库动态管理体制，形成全区工业用地出让信息共享推送机制。低效工业用地库将实现常态化维护更新，并每季度在区内公布。退库的申请将由各镇提出，经区低效工业用地整治提升工作领导小组认定符合退库条件后退库。
这意味着，金湾区将对区内工业用地依据出让时间自动开展认定入库，并在出让3年后认定是否属于开发利用低效，出让5年后认定是否属于经济产出低效。在退库方面，开发利用低效用地以超过低效标准的建筑完成验收为退库条件，经济产出低效以产值税收超过低效标准为退库条件，有力遏制低效用地问题再出现、再反复。
有序落实
灵活工作方法 服务产业大局
稳妥推进低效工业土地整改，精准施策是个中的关键所在。《方案》为后续的整改提升工作，给出了明确的方法引导——下一步，金湾区各相关部门将通过强化监管、促进再开发、鼓励扩容提质、协商收回等方式多措并举，务实推进整治提升工作。
强化协议监管落实，是约束土地使用的关键。《方案》指出，对于签署了投资协议、监管协议的项目，由项目引进单位严格按照协议落实监管工作，特别是对于产值（营业收入）、税收数据逐年核算。对连续两年未达到协议约定效益标准、且未完成罚则措施的用地，将纳入低效用地整治提升范畴。
鼓励权属人自主改造升级，是优化土地使用的依托。《方案》指出，对历史上未明确约定效益标准的用地，由各镇与权属人约定改造升级措施，并支持权属人投资加建标准厂房、提高建筑容积率，引进优质产业项目落户发展。
同时，金湾区鼓励土地持有方依法合规转让重整，充分发挥低效工业用地招商载体作用，鼓励通过土地交易或股权转让等方式，将低效用地转让给区内优质工业企业或重点招商项目，积极引导对接产业招商项目，助力“轻资产型”工业项目快速落户发展。
针对原国有土地使用权人因项目、资金、预期效益等原因，无法按原土地出让合同约定开发的产业用地，金湾区将采取协商收回土地使用权后重新组织招拍挂，并给予原国有土地使用权人合理补偿。此外，金湾区还将对存在低效用地又不主动配合整改的用地单位，实施差异化管理服务。
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